陈潇律师，上海经济合同纠纷案例律师，现执业于北京市中银（上海）律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

二房东签订的转租合同的合法性

　　我国合同法中明确规定了转租合同的相关事项，那么在现实生活中，二房东签订转租合同的效力是怎样的呢下面就由为大家介绍二房东签订的转租合同的合法性，希望能对大家提供帮助，提高对租房知识的法律意识。

　　一、承租人转租租赁房屋前注意事项

　　1、首先应征得出租人同意的情况下，承租人才可以转租。

　　2、以下房屋是不能转租的：承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房。

　　3、此外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不得擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。

　　二、二房东签订的转租合同的合法性

　　房屋租赁合同的变更是会影响房屋转租合同的，承租人经出租人同意转租房屋的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更。房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同也应当随之解除。

　　房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，转租人对承租房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失，但出租人与转租当事人另有约定的除外。

　　三、在办理房屋转租时应注意的内容

　　1、房屋转租时，必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意，也要办理登记备案手续;

　　2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。也就是说，如果出租人同意，并且和承租人签订了相应的补充协议，那么转租期限就可以比原租期长;

　　3、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

　　四、转租合同的终止

　　如果出租人依法终止房屋租赁合同，那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。

　　被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约，如果出租人也参与了增值租金的分成，那么出租人也应当承担一部分。

　　以上就是为大家分享的有关;二房东签订的转租合同的合法性;的法律内容，合同的效力在我国法律当中具有明确的规定，关于转租合同效力的具体情形需要根据不同的情形进行特定的分析。如果大家还有其他法律问题，欢迎咨询。

商铺租赁合同违约责任

　　在我们的日常生活中，有许多的商铺租赁，而商铺租赁合同是租客与房东就商铺的租赁问题所达成的书面合同，合同可以约定相关的违约，因此，想必大家想知道，关于商铺租赁合同违约接下来由详细为您介绍！

　　一、商铺租赁合同违约

　　1、遵循完全赔偿和合理预见规则，根据合同的具体内容确定最终的赔偿数额。

　　2、依《合同法》第108条的规定，所谓预期违约，以称先期违约，是指一方当事人在合同履行期限到来之前,以明示或默示的方式表示其将不履行合同的行为。

　　3、预期违约的实质是种毁约行为，分为明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约，是指一方当事人在合同履行到来之前，明确、肯定地向另一方表示其将不履行合同义务。违约广播这种毁约心思表示既可以是书面的，也可以是口头的。所谓默示毁约，是指当事人在合同履行期到来之前，根据对方当事人的行为表现而预示其将不履行合同义务。其构成条件为：

　　违约方不愿提供适当的履行担保。

　　4、对于预期违约，守约当事人依法选择下列救济方式来追究对方当事人的法律：

　　采取自救手段，维护自身利益

　　依《合同法》第94条的规定，对于预期违约，守约方依此享有合同解除权，可单方解际合同，并可请求对方赔偿损失。此规定比较适合明示毁约。但对于默示毁约而言，因恐难以掌握对方违约的确切证据，故守约方不宜而采取解除合同措施，可参照合同法第68条规定，中止合同履行或中止合同履行或履行准备，以避免扩大自己的经济损失;立即通知对方当事人在预期间内提供适当的履行担保。若对方当事人在处理期间内不能提供适当担保，应视为对方明示毁约，此时可依法解除合同，并请求赔偿损失。此种自助措施与行使不安履行抗辩相似。

　　寻求司法救济，追究对方违约,依《合同法》第108条规定，一方当事人违约，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约。此种措施，对于明示毁约易于操作;但对于默示毁约，守约方须掌握对方预期违约的确切的证据后方可诉诸法律，否则，将因证据不力反而于己不利。

　　持合同的效力，等待对方履行,当一方预期违约，对方可坚持合同的效力，要求或等待对方到期履行合同，以静观对方的态度是否有所变化，然后决定是否采取相应措施。对于明示毁约，守约方应明确要求对方撤回毁约的思表示，而不能一味地坐等对方履行，以免扩大损失。对于默示毁约，守约方一时无确切证据证实对方毁约，可等待对方到期是否履行;若对方到期不履行，可依实际违约中的不履行情形追究其违约，或者依法解除合同，请求赔偿损失。

　　比如是赔偿对方的损失等等，但是如果合同里面没有明确的写明如果发生了违约的行为需要如何赔偿等事宜，可以根据合同法中的相关规定来要求对方负责。

　　二、租赁合同期间届满的情况

　　房客经房东同意装饰装修，租赁期间届满时，房客请求房东补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　租赁合同履行期满包含两种情况，一种是常见的正常履行期届满，另外一种是合同无效，但是约定的履行期届满。

　　在一般的房屋租赁合同中，房客经房东同意装饰装修，租赁期间届满时，除有特别约定以外，房东收回租赁房屋时，不承担补偿房客附合装饰装修费用的，而房客一般是按照现状交回房屋，也不承担恢复原状的义务。

　　如果房客未经房东同意装饰装修或者扩建发生的费用，由房客负担，房东有权请求房客恢复原状或者赔偿损失。

　　三、怎么签订商铺租赁合同

　　1、出租主体资格

　　出租方与产权证书登记的所有权人不一致，需要出租方提供房屋所有权人出具的同意转租证明或委托租赁授权书。

　　房产被抵押，需要银行出具抵押权人同意出租证明。

　　2、商铺产权

　　承租商铺之前，确认以下几个重大信息：

　　房屋性质：商业用房性质。

　　土地性质：非住宅、非工业性质。

　　忽略了上述信息，你可能面临无法办理营业执照的风险。

　　3、合同中的面积

　　建筑面积

　　实用面积

　　地毯面积

　　地毯面积>实用面积>建筑面积

　　4、免租

　　应积极争取免租的条件。

　　5、押金

　　争取免付押金。

　　6、税费

　　一般来说税费由出租方自行承担。

　　7、无法办理营业执照的情况

　　原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，因此无法办理营业执照。

　　商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。

　　房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照。

　　因出租人材料缺失而无法注册营业执照。

　　房屋产权证的面积不符合政府部门的要求。

　　对于上述情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予合理宽限期，超过一定期限还无法解决的，出租人应当承担相应的违约。

　　8、装修事项

　　明确出租人同意对商铺进行装修，并协助办理相关许可。

　　出租方提前解约，补偿装修损失。

　　明确租赁期满时装修设施的处置方式。

　　9、配套设施注意事项

　　明确门店经营对水、电、电话线、网线等的配置要求，并明确出租方。

　　10、签定合同后的租赁登记事项

　　新进区域租赁合同登记，规避风险。

　　11、转租

　　转租必须取得出租人书面同意。

　　转让费相关规定。

　　12、商铺的租售

　　出租人在出售时，承租人享有同等条件下优先购买权。

　　即使承租人不想购买承租商铺，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承担租赁合同中的违约。

　　以上是为您整理的关于商铺租赁合同违约的内容，由此可知，如果合同里面没有明确的写明如果发生了违约的行为需要如何赔偿等事宜，可以根据合同法中的相关规定来要求对方负责。如有其它疑问，欢迎向网站发布咨询。